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법인소식

2024-02-29

명도소송, 무리하게 진행 시 손해배상 청구 당할 수 있어

기자명 임지은 /
입력 2024.02.29 09:55

본인이 소유한 상가건물에 임차 중인 세입자를 명도 시켜야 되는 상황은 오기 마련인데, 이때 무리하게 소송을 진행하다 오히려 임차인에게 고액의 손해배상 청구를 당할 수 있으니 주의해야 한다.

'명도소송'이란 계약기간이 만료됐거나 임차인이 고의나 중대한 과실로 임차 목적물을 훼손하는 등 의 정당한 계약해지 사유가 있어 임차인에게 점유의 권한이 사라졌음에도 불구하고 임차인이 무단으로 점유를 하고 있는 경우 임대인이 제기하는 소송이다.

그러나 정확한 법적 검토와 법리 해석 과정을 거치지 않고, 섣불리 부동산명도소송을 제기하는 경우 오히려 독이 될 수 있다. 우선 상가임차인에게는 상가건물 임대차보호법 상 계약종료 6개월 전부터 1 개월 전 사이 임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있는데, 이 권리는 최초 임대차계약의 시작일로부터 최대 10년 간 보호된다.

즉, 임차인의 갱신 요청을 거절하거나 임대차계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 없는 경우 10년간은 임대인이 마음대로 임차인을 내보낼 수 없는 것인데, 이러한 권리를 고려하지 못하고 명도소송 을 제기한다면 패소할 뿐만 아니라 경제적 손실까지 발생할 위험이 있다.

3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있거나 임대인의 동의 없이 무단으로 목적물을 타인에게 전대하는 등의 특별한 사정이 없다면 10년을 초과해서 임대차계약을 유지한 경우라고 하더라도 임차인은 상가임대차보호법 제10조의 4에 의해 권리금 회수기회를 보호받는다.

권리금 보호조항으로 인해 계약기간 종료 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 임대인은 임차인이 권리금을 받는 것을 방해해서는 아니 되고, 정당한 이유 없이 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하 는 경우 임차인은 권리금 손해에 대한 상당액을 임대인에게 청구할 수 있다. 그렇기 때문에 단순히 10년을 초과한 임차인의 경우 단순히 명도소송으로 손쉽게 내보낼 수 있는 게 아니다.

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 대표변호사는 "상가임차인을 내보내는 과정은 계약갱신요구권부터 권리금 회수기회 등 여러 권리를 고려해서 전략을 세워 절차를 밟아나가야 한다. 만약 상가임대차보호법 상 권리가 살아있는 임차인이라면 당사자 간 합의 후 상당한 보상을 지급하는 등의 과정을 거쳐 명도를 하는 방법이 있는데, 결국 이 과정에서 제대로 된 준비나 전략이 없다면 상대방이 계속해서 무리한 요구를 해올 것이다. 현재 대대적인 재개발을 위해 수도권에서 약 300명에 가까운 임차인들을 동시에 명도 시키는 사건을 맡고 있는데, 이 사건도 각 임차입주사의 권리에 따라 개별적인 전략을 세워 진행해나가고 있다"고 말했다.

이어 김재윤 부동산, 임대차전문 변호사는 "결론적으로는 무조건 처음부터 명도소송을 제기하는 게 정답이 아니며, 부동산, 임대차전문변호사가 사건 진행 과정을 면밀하게 살피면서 협상과 소송이라 는 전략을 적재적소에 사용해 최대한 임대인의 경제적 손실 없이 빠른 시일 내에 임차인을 명도시키는 방향을 찾아야 할 것이다"라고 조언했다.

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https://www.lawleader.co.kr/news/articleView.html?idxno=12582

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